Affitto prima casa: regole, agevolazioni e normative, tutto per sapere come affittare senza sorprese

È veramente possibile affittare la “prima casa” senza incorrere in sanzioni?

Precisiamo subito che affittare la prima casa non comporta alcuna perdita delle agevolazioni godute al momento dell’acquisto.
La normativa stabilisce infatti che: “l’immobile deve essere situato nel comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

L’agenzia dell’Entrate, in merito alla questione relativa l’affitto della prima casa, ha specificato che la locazione derivante dall’acquisto dell’immobile con le agevolazioni prima casa non ne comporta la decadenza, che avviene invece con la perdita del possesso dell’immobile.

Ma facciamo un passo indietro… e precisiamo quali sono le agevolazioni prima casa: 

• Riduzione dell’Iva al 4% (nel caso di compravendita direttamente da un’impresa costruttrice)
• Imposta di registro 2% del valore catastale dell’immobile
• Detrazione IRPEF per il le spese d’agenzia immobiliare, nel limite di 1.000€
• Credito d’imposta, per chi vende e riacquista una casa entro 12 mesi si può sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione

Perché una casa sia considerata “primacasa” ed abbia i benefici e gli sgravi di cui sopra, deve essere catalogata come abitazione, nelle categorie A/2 ( di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) e NON rientrare nella categoria lusso, quindi nelle categorie A1, A8, A9.

Altro requisito fondamentale è che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza.

Da qui, si desume che il proprietario non è tenuto a stabilire la residenza nella casa acquistata, ma nel Comune, quindi l’affitto dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa

Diverso è il discorso delle imposte. Per quanto riguarda tuttavia l’ IMU e TASI, in caso di affitto della prima casa il regime fiscale cambierà inevitabilmente.
Le esenzioni previste per la primacasa non sono più validi se la residenza non è nell’abitazione.

E’ altresì possibile affittare la prima casa anche se questa è stata acquistata stipulando un mutuo ipotecario: l’unico limite riguarda la detrazione IRPERF degli interessi passivi del mutuo, che per poterli scaricare è necessario che la casa acquistata sia l’abitazione principale e quindi quella in cui si ha la residenza.