Aste giudiziarie: regole, prassi e suggerimenti su come partecipare preparati

Cerchi una casa ad un prezzo ridotto, libera da ipoteche e magari nella zona che prediligi? Scopri come le aste giudiziarie possono rivelarsi un’ottima alternativa alle agenzie immobiliari.

Da anni si sente parlare di aste giudiziarie, il funzionamento un tempo era macchinoso e fumoso, in genere partecipavano solo gli addetti del settore e tra cauzione, regole e liquidità immediata, le aste immobiliari erano presiedute sempre dai soliti facoltosi.
Ora però i meccanismi si sono snelliti e prenderne parte non è più così complicato, vediamo perché..

Cominciamo specificando che per Asta giudiziaria si intende la vendita di beni immobili sottratti al debitore su specifica disposizione del giudice e rimessi nel mercato a disposizione di futuri compratori. Il valore dell’immobile è stabilito dal perito messo a disposizione del tribunale.

Possono partecipare alle aste tutti colori che intendono acquistare un immobile eccezion fatta per il debitore che perde il diritto di riacquistare la casa. Non è obbligatorio presentarsi accompagnati da un legale, tuttavia data la sua esperienza può essere utile consultarlo per avere tutte le delucidazioni.

I vari documenti possono essere richiesti 45 giorni prima dall’asta e sono:
- Identificazione catastale;
- Planimetria;
- Stato di conservazione;
- Eventuale segnalazione di abusi edilizi;
- Stato dell’appartamento (libero o occupato*);
- Debiti nei confronti del condominio.

*Nel caso in cui l’immobile sia occupato dal proprietario esecutato, la procedura prevede che occorra inviare una lettera di diffida in cui lo si intima di lasciare la casa e il termine ultimo entro cui deve andarsene. Se la lettera non ha sortito alcun effetto, dopo vari ultimatum, in caso di resistenza l’ufficiale giudiziario può ricorrere all’ausilio delle forze dell’ordine per procedere allo sgombero.

Diversamente, se l’immobile è dato in affitto con regolare contratto il nuovo proprietario è tenuto a rispettare i termini di contratto, e solo alla sua scadenza può disporre del suo appartamento.

Due sono le possibili tipologie di Aste immobiliari, Aste con Incanto e Aste senza Incanto.

Nelle Aste senza Incanto le persone, interessate all’immobile, possono presentare le loro offerte in busta chiusa e sigillata, deponendo una cauzione pari al 10% dell’offerta. Se sono presenti più offerte si procede all’organizzazione di una vera e propria gara tra i partecipanti fissato come prezzo di partenza la cifra più alta indicata all’interno delle buste.

Se l’Asta senza Incanto dovesse andare deserta, il giudice può disporre un’Asta con Incanto, ossia una gara pubblica tra gli offerenti presenti, che si può dichiarare conclusa al passare dei 3 famosi minuti dall’ultima offerta. 

Come l’asta anche l’aggiudicazione segue regole differenti, nell’Asta senza Incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva, mentre nelle Aste con Incanto è provvisoria, occorre attendere 10 giorni prima affinchè i partecipanti sconfitti possano presentare nuove offerte, aumenta di 1/5 rispetto alla vincente.

L’aggiudicatore finale è tenuto pagare entro i termini stabiliti nell’avviso attraverso bonifico o mutuo bancario (questa possibilità apre la porte anche ai non abbienti), proprio grazie a questa novità sono nate delle convenzioni tra l’ABI e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari, cosi da permette a chiunque sia mutuabile di avere un'opportunità in più di comprare una casa.